공용공간에 배설물을 방치하고, 명도소송도 없이 계단을 점거하면서 영업 방해를 반복한다는 기사를 봤습니다. 불법 대부업 논란까지 얽힌 사건인데, 솔직히 이게 특수한 케이스가 아니에요. 형태만 다를 뿐, 비슷한 상황을 저도 몇 번 겪었거든요. 임차인이 나가지 않으면서 공용 복도를 창고처럼 쓰고, 항의하면 “소송 걸어봐”라고 하는 경우요.
오늘은 그런 현장에서 실제로 막히는 것들을 Q&A 형식으로 풀어봅니다. 이론보다 “이 상황에서 내가 뭘 할 수 있냐”에 집중했습니다.
Q1. 임차인이 공용복도와 계단에 짐을 쌓아두고 치우질 않습니다. 어떻게 해야 하나요?
공용공간은 임차인의 전용 사용 공간이 아닙니다. 임대차 계약서에 “공용부 무단 점유 금지” 조항이 명시돼 있다면, 시정 요구 → 내용증명 → 계약 해지 수순을 밟을 수 있어요.
근데 현실에서 자주 놓치는 게 있습니다. 내용증명을 보내도 임차인이 무시하면 그다음을 어떻게 할지 미리 생각해둬야 한다는 겁니다. 저도 비슷한 상황에서 내용증명을 두 차례 보냈는데, 두 번째엔 “시정하지 않을 경우 계약 해지 및 원상회복 청구를 진행하겠다”는 내용을 명확히 넣었어요. 그제야 움직이더라고요.
법적으로 보면, 공용부 무단 점유는 집합건물법 제5조(구분소유자의 의무)와 연결됩니다. 타인의 정당한 이용을 방해해서는 안 된다는 규정이에요. 임차인이 구분소유자는 아니더라도, 임대인인 구분소유자가 이 의무를 임차인에게 준수하도록 해야 할 책임이 있습니다.
실무 순서:
- 1차: 구두 또는 문자 시정 요청 (날짜·내용 기록 필수)
- 2차: 내용증명 발송 — “7일 이내 원상복구 요청, 미이행 시 계약 해지 통보 예정”
- 3차: 계약 해지 통보 + 건물명도 청구 소송 준비
- 병행: 공용부 훼손 시 재물손괴죄 형사 고소 검토
형사 고소는 실제로 소를 제기하지 않더라도 내용증명에 “형사 책임을 물을 수 있다”고 명시하는 것만으로 압박이 됩니다. 물론 실제로 반복적으로 손괴 행위가 있었다면 증거 수집해서 경찰 신고까지 가는 게 맞고요.
Q2. 명도소송 없이 임차인을 내보낼 방법이 있나요? 소송이 너무 오래 걸린다는데요.
없다고 보는 게 맞습니다. 자력구제 — 즉 임대인이 직접 자물쇠를 바꾸거나, 짐을 빼거나, 입주를 막는 행위 — 는 민형사 모두 문제가 됩니다. 강제집행을 스스로 하면 오히려 임대인이 손해배상 피고가 되거든요.
명도소송이 길다고 하는데, 실제로는 ‘점유이전금지 가처분’을 먼저 신청하면 상황이 달라집니다. 가처분이 인용되면 임차인이 제3자에게 점유를 넘기는 것을 막을 수 있고, 소송 중에도 건물을 계속 같은 상태로 유지할 수 있어요. 가처분 결정은 보통 2~4주 내에 나옵니다.
명도소송 본안은 빨라야 4~6개월이지만, 이게 억울하다고 중간에 임의로 임차인의 접근을 막으면 업무방해죄가 적용될 수 있어요. 이 기사에서 낙찰받은 건물 계단에 배설물을 방치한 업체가 논란이 된 것도 같은 맥락입니다. 합법적 절차 없이 공용공간을 장악하면서 다른 임차인의 영업을 방해한 거잖아요.
명도 관련 법적 판단은 사안마다 다르니 변호사 확인은 필수입니다. 다만 “소송이 너무 길다”는 이유로 자력구제를 택하는 건 더 큰 법적 위험을 자초하는 겁니다.
Q3. 소방 점검을 거부하는 임차인, 어떻게 해야 하나요? 점검을 못 하면 건물주도 처벌받나요?
결론부터 말하면, 건물주도 책임에서 자유롭지 않습니다.
화재예방법 제23조에 따라 소방안전관리자 또는 건물주는 정기적으로 소방시설을 점검하고 그 결과를 소방서에 제출해야 합니다. 임차인이 점검을 거부해서 점검을 못 했어도, “임차인이 안 열어줬다”는 게 면책 사유가 되지는 않아요.
제가 관리하는 건물 중에 임차인이 영업 중이라 점검 일정을 계속 미루는 경우가 있었습니다. 그 건물 소방안전관리자로서 저도 결국 소방서에 “점검 협조 거부” 사실을 서면으로 남겨두고, 임차인에게는 내용증명으로 점검 협조 의무를 고지했어요. 임대차 계약서에 “소방·위생 점검 협조 의무”를 명시해 두면 그 위반을 근거로 계약 해지 사유로 쓸 수 있습니다.
소방시설 미점검으로 화재가 발생하면 건물주의 손해배상 책임이 생길 수 있습니다. 청주 가스 폭발 사고처럼 경보기가 설치돼 있어도 작동 이력과 점검 대장이 없으면 관리 소홀 책임을 피하기 어려워요. 점검을 못 한 사실 자체를 기록으로 남겨두는 것, 이게 분쟁 시 건물주를 보호하는 최소한의 방어입니다.
소방 점검 거부 임차인 대응 실무 순서:
| 단계 | 조치 | 비고 |
|---|---|---|
| 1단계 | 점검 일정 서면 통보 | 문자·이메일로 날짜·시간 고지 |
| 2단계 | 내용증명 발송 | “점검 미협조 시 계약 위반 통보” 명시 |
| 3단계 | 소방서 통보 | 점검 거부 사실 서면 보고, 증거 보전 |
| 4단계 | 계약 해지 검토 | 계약서 내 “점검 협조 의무” 조항 근거 |
이 중에서 가장 중요한 건 3단계입니다. 소방서에 먼저 알려두면 나중에 화재 사고가 나더라도 건물주의 과실 여부 판단에서 차이가 납니다.
Q4. 상가 임대료를 올리려는데, 임차인이 상가임대차보호법을 들어 거부합니다. 얼마까지 올릴 수 있나요?
상가건물 임대차보호법 제11조에 따라 임대료 인상은 청구 당시 차임 또는 보증금의 5%를 초과할 수 없습니다. 계약 갱신 요구 기간(10년) 내에 있는 임차인이라면 이 규정이 적용됩니다.
몇 가지 주의할 점이 있어요.
첫째, 5% 상한은 연간 기준입니다. 1년에 5%예요. 2년 계약이라고 해서 10%를 한 번에 올릴 수 없습니다.
둘째, 환산보증금이 지역별 기준을 초과하는 임차인에게는 이 규정이 적용되지 않아요. 서울은 환산보증금 9억 원 초과 시 상가임대차보호법 적용이 제외됩니다. 근데 이게 “적용 제외니까 무제한 인상 가능”이라는 뜻이 아니에요. 민법상 신의성실 원칙이 여전히 작용하거든요.
셋째, 인상 청구는 임대차 기간이 만료되기 전 또는 갱신 협의 과정에서 해야 합니다. 계약 기간 중에 일방적으로 올리는 건 법적 근거가 없어요.
솔직히 말하면, 5% 상한이 있다고 해서 무조건 5%를 올리는 게 맞는 전략은 아닐 때도 있습니다. 좋은 임차인을 내보내고 공실이 6개월 이어지면, 그 손실이 몇 년치 임대료 차액을 훌쩍 넘거든요. 혹시 지금 임차인과 인상 협의 중이신 분이 있으면 그 점도 계산에 넣어보세요.
Q5. 건물을 낙찰받았는데 기존 임차인이 버티고 있습니다. 낙찰 후 명도는 어떻게 진행하나요?
경매로 건물을 취득하면 낙찰자는 소유권 이전등기 완료 시점부터 임차인에게 명도를 요구할 수 있습니다. 근데 그게 말처럼 쉽지 않다는 거 경험해 보신 분들은 알아요.
낙찰 후 명도 절차를 간단히 정리하면 이렇습니다. 낙찰 허가 결정 → 잔금 납부 → 소유권 이전등기 → 임차인 명도 요청(내용증명) → 협의 안 되면 건물명도 청구 소송. 법원 인도명령 제도를 활용하면 소송 없이 빠르게 집행권원을 얻을 수 있는데, 경매 절차에서 대항력 없는 임차인에 한해 적용됩니다.
대항력 있는 임차인 — 즉 전입신고와 사업자등록 요건을 갖추고 확정일자까지 받은 임차인 — 은 낙찰 후에도 계약 기간이 남아 있으면 계속 거주·영업할 권리가 있습니다. 이 경우엔 임대차 기간 만료 후 갱신 거절 통보를 해야 하고요.
경매 입찰 전에 임차인의 대항력 여부를 반드시 확인해야 합니다. 법원 경매 기록과 현황조사서를 꼼꼼히 보는 것, 낙찰 전에 직접 현장 임차인 확인하는 것 — 이게 뒤탈을 줄이는 방법이에요. 저도 처음에 이 부분을 소홀히 봤다가 낙찰 후 6개월이 지나도 임차인을 못 내보낸 경험이 있거든요. 그때 배운 거, 현황조사서의 임차인 정보는 조사 시점 기준이라 계약 관계가 바뀌어 있을 수 있다는 겁니다. 직접 확인이 필수예요.
이번 주 건물주·임대인이 할 일
공용공간 관련 분쟁이 유독 많아지는 시기입니다. 지금 당장 한 가지만 하신다면, 계약서에 공용부 사용 관련 조항이 있는지 확인하세요. 없으면 갱신 때 반드시 넣어야 합니다.
소방 점검도 마찬가지입니다. 올해 정기 점검 일정이 잡혔다면, 각 임차인에게 서면으로 날짜와 협조 요청을 미리 통보해 두세요. 구두로만 전달하면 나중에 “몰랐다”는 말 나옵니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 임차인이 나가면서 시설을 훼손했습니다. 보증금에서 공제할 수 있나요?
가능합니다. 다만 “자연 마모”와 “고의·과실에 의한 훼손”을 구분해야 해요. 벽지 색 바램이나 바닥 긁힘 정도는 원칙적으로 임대인 부담입니다. 반면 구멍을 뚫거나 설비를 파손한 건 임차인 과실이에요. 입주 전 사진과 퇴실 후 사진을 비교해서 훼손 내역을 특정하고, 수리 견적서를 받아두면 공제 근거가 됩니다. 임차인이 동의하지 않으면 보증금 반환 소송으로 이어지는데, 증거가 있으면 통상 임대인에게 유리하게 판결납니다.
Q. 상가임대차보호법상 계약갱신요구권은 언제까지 행사할 수 있나요?
임차인은 최초 계약일부터 10년이 되기 전까지 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없어요. 다만 “재건축·리모델링 계획”이 있거나, “임차인이 3기 이상 차임을 연체”한 경우 등은 거절 사유가 됩니다. 갱신 요구는 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 해야 하고, 임대인의 거절 통보도 같은 기간 안에 이뤄져야 효력이 있습니다.
Q. 건물 양수도 시 기존 임차인의 임대차 계약은 어떻게 되나요?
건물 소유권이 이전되면 새 소유자는 원칙적으로 기존 임대인의 지위를 승계합니다. 임차인이 대항력을 갖추고 있다면 — 사업자등록 또는 주민등록 전입신고 완료 상태라면 — 새 건물주에게도 임대차를 주장할 수 있어요. 양수도 계약 전에 각 임차인의 계약 기간, 보증금 규모, 대항력 취득 여부를 반드시 확인하세요. 간혹 매도인이 “임차인이 곧 나간다”고 설명하지만, 계약서상 기간이 남아 있으면 그 말은 법적 의미가 없습니다.
마치며
건물 실무에서 막히는 문제 대부분은 계약서에서 시작됩니다. 처음 계약서를 제대로 만들지 못하면, 뒤에서 내용증명 보내고 소송 준비하는 데 훨씬 더 많은 시간과 비용이 들어요. 공용부 조항, 소방 점검 협조 의무, 원상복구 범위, 이 세 가지만 계약서에 명확히 있어도 분쟁의 절반은 예방됩니다.
공용공간 훼손이나 명도 관련 사안처럼 임대차 조항별로 대응 전략을 구체적으로 정리해 둔 게 있습니다. 크몽에서 《상업용 건물관리 실무노하우 / 계약부터 법정관리까지》를 검색하시면 계약 조항 템플릿부터 점검 체크리스트까지 한 번에 확인할 수 있어요.
관련 법령 및 참고 링크:
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Building Note에서는 임대차 계약, 시설점검, 공실 대응, 법정점검 이슈를 건물주 관점에서 계속 정리하고 있습니다.
본 글은 정보 제공 목적으로 작성되었으며, 특정 매물·지역에 대한 투자 권유가 아닙니다.
법률·세무·계약 관련 사항은 반드시 해당 분야 전문가와 확인하시기 바랍니다.