공용 복도에 헬스장을 만든 이웃, 웃어넘길 일이 아닙니다
복도에 러닝머신을 놓고 헬스장을 만든 이웃 이야기가 인터넷을 달궜습니다. 댓글에선 “황당하다”는 반응이 많았는데, 솔직히 저는 웃음이 나오지 않았습니다. 비슷한 상황을 현장에서 직접 봐왔기 때문이에요.
제가 관리하는 건물 중 하나에서 몇 해 전 임차인이 공용 계단 아래 창고를 “내가 쓰던 공간”이라며 파티션을 쳐서 개인 창고처럼 쓴 적이 있었습니다. 관리단도 없고, 다른 구분소유자들도 “그냥 둬요”라는 분위기였죠. 그게 3년이 지나니까 그 임차인은 그 공간이 자기 것인 양 행동하더라고요. 결국 명도 소송 직전까지 갔습니다. 공용부분을 무단 점용하면 처음엔 작은 불편처럼 보이지만, 방치할수록 분쟁 비용이 눈덩이처럼 불어납니다.
이번 복도 헬스장 사건은 집합건물법, 건축법, 체육시설법 위반 가능성이 동시에 거론되고 있습니다. 법 조항이 여러 개 겹치는 게 오히려 문제를 복잡하게 만들거든요. 어떤 법을 어떻게 적용하느냐에 따라 대응 방향이 달라집니다.
공용부분 무단 점용, 집합건물법으로 막을 수 있을까
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)은 구분소유자가 공용부분을 전용으로 사용하는 행위를 원칙적으로 금지합니다. 공용부분은 구분소유자 전원의 공유 재산이고, 특정인이 단독으로 점용하려면 관리단 집회 결의가 필요합니다.
복도에 헬스 기구를 설치한 것은 관리단 결의도 없이 공용부분을 독점 사용한 행위입니다. 집합건물법 위반은 물론, 복도는 피난 통로이기도 하니까 소방 관련 법령 위반 소지도 있습니다.
근데 실무에서 문제가 되는 건 “위반인 줄 알면서도 아무도 안 나선다”는 거예요. 관리단이 없거나 있어도 유명무실하면, 구분소유자 개인이 직접 행동하기가 어렵습니다. 법적으로는 구분소유자 1인도 공유물 방해배제청구권을 행사할 수 있습니다. 민법 214조가 근거입니다. 다만 실제 소송으로 가면 비용과 시간이 상당하고, 이웃 관계까지 끊어지는 걸 각오해야 합니다.
건물주라면, 그리고 관리단 대표나 관리자라면 이런 상황이 생기기 전에 관리 규약에 “공용부분 무단 점용 금지 및 위반 시 원상복구 요구 가능” 조항을 명시해 두는 게 훨씬 낫습니다. 분쟁 생긴 뒤에 규약 만드는 건 이미 늦거든요.
혹시 지금 관리하는 건물에 유사한 상황이 있는 분 있으시면, 관리 규약부터 꺼내서 공용부분 관련 조항이 실제로 있는지 확인해 보세요. 없는 경우가 생각보다 많습니다.
집합건물 관리비 부가세, 이번에 제대로 정리하지 않으면 내년에 터집니다
관리비 부가세 문제는 조용한 지뢰입니다. 화려한 분쟁도 아니고 기사가 크게 나는 이슈도 아닌데, 실제 세무 조사나 감사에서 걸리면 추징액이 상당합니다.
집합건물 관리단이 부과하는 관리비 중에는 부가세 과세 항목과 면세 항목이 섞여 있습니다. 전기료, 수도료, 가스비 같은 공과금은 과세 항목이고, 일반관리비·청소비·경비비 등은 면세 항목인 경우가 많습니다. 근데 이걸 구분하지 않고 한 번에 청구하거나, 세금계산서 발행을 누락하거나, 부가세를 수령했는데 신고를 안 한 경우가 관리단에서 종종 생깁니다.
이게 왜 지금 문제냐 하면, 국세청이 집합건물 관리단의 부가세 신고 실태를 꾸준히 들여다보기 시작했기 때문입니다. 관리단이 사업자 등록도 안 되어 있고 부가세 신고 자체를 한 번도 안 한 건물이 아직도 많거든요. 이런 경우 소급 추징이 들어오면 관리단 예산으로 감당이 안 됩니다. 결국 구분소유자들에게 추가 부담이 돌아가는 구조예요.
건물주이면서 관리단에 참여하고 있는 분들이라면, 지금 당장 관리비 항목별 부가세 적용 여부를 세무사와 한 번 점검하는 게 맞습니다. “관리단이 알아서 하겠지” 했다가 추징 나오면 그 피해는 구분소유자 전체가 나눠서 짊어지게 됩니다.
제가 관리 업무를 지원했던 중형 오피스 건물에서도 비슷한 일이 있었습니다. 관리단이 10년 넘게 관리비에 부가세를 포함해서 받아왔는데, 막상 신고 내역을 확인해 보니 세금계산서 발행이 일부 누락돼 있었어요. 그걸 바로잡는 데만 두 달이 걸렸고, 세무 비용도 적지 않게 들었습니다. 일찍 정리했다면 그 비용의 10분의 1도 안 들었을 겁니다.
LH 철거 현장 안전관리 허술 — 내 건물 옆 공사 현장, 방치하면 안 됩니다
성남 성남동 LH 매입형 임대주택 신축을 위한 철거 현장에서 잔해물이 도로와 인도로 흘러나와 주민 피해가 발생했다는 보도가 나왔습니다. 공공기관이 발주한 사업인데도 현장 안전관리가 이 수준이면, 민간 건물 철거 현장은 더 말할 것도 없겠죠.
이 사안에서 건물주가 챙겨야 할 포인트는 두 가지입니다.
첫째, 내 건물 인근에서 철거 공사가 진행 중이라면 피해 기록을 남겨두어야 합니다. 철거 진동이나 잔해물로 인한 균열, 외벽 오염, 시설 피해가 생겼을 때 공사 이전 상태를 사진과 영상으로 남겨두지 않으면 인과관계 입증이 어렵습니다. 시공사나 발주처에 손해배상을 청구하려면 공사 전 상태와 피해 후 상태를 대조할 수 있어야 합니다.
둘째, 내 건물에서 철거 공사를 발주하는 경우라면 시공사 선정 단계에서 안전관리계획서 제출 여부를 반드시 확인해야 합니다. 건설 현장에서 발생하는 제3자 피해는 발주자에게도 일부 책임이 돌아올 수 있습니다. “시공사가 알아서 하겠지”는 안 됩니다.
건물주·임차인이 지금 해야 할 것
공용부분 무단 점용 확인이 급합니다. 복도, 계단, 주차장, 옥상 — 지금 누가 어떤 용도로 점유하고 있는지 직접 눈으로 확인하세요. 관리 규약에 점용 관련 조항이 없으면 추가해야 합니다.
관리비 부가세 처리 현황을 세무사와 한 번 확인하세요. 특히 관리단이 사업자 등록이 되어 있는지, 부가세 신고를 정상적으로 해왔는지 기본적인 것만 체크해도 리스크를 크게 줄일 수 있습니다.
인근 공사 현장이 있다면 지금 당장 건물 외벽과 주요 시설 상태를 사진으로 찍어두세요. 나중에 분쟁이 생겼을 때 이 사진이 핵심 증거가 됩니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 공용 복도에 짐을 쌓아놓는 이웃, 어떻게 조치할 수 있나요?
집합건물법상 공용부분은 구분소유자 전원의 공유물입니다. 특정인이 단독으로 점용하는 건 관리단 결의 없이는 허용되지 않습니다. 관리단이 있으면 관리단 명의로 원상복구 요청 공문을 보내는 게 첫 단계입니다. 관리단이 없다면 구분소유자 개인이 민법 214조에 따라 방해배제청구를 할 수 있습니다. 근데 소송까지 가면 시간이 길어지니까, 관리 규약에 위반 시 조치 조항을 미리 넣어두는 게 훨씬 낫습니다. 지금 규약이 없는 건물이라면 구분소유자 5분의 4 이상 동의로 제정할 수 있습니다.
Q. 집합건물 관리비에 부가세를 안 냈는데, 지금이라도 신고해야 하나요?
과세 항목 관리비에 부가세를 받아왔다면, 신고 의무가 있습니다. 신고 누락 기간이 길수록 가산세 부담이 커집니다. 자진 신고로 수정하면 가산세가 줄어드는 경우가 있으니, 빨리 세무사와 상담하는 게 맞습니다. 어떤 항목이 과세 대상인지는 건물 유형과 관리 형태에 따라 다르기 때문에 여기서 단정하기보다는 세무사 확인이 필수입니다.
Q. 옆 건물 철거 공사로 내 건물에 균열이 생겼는데, 보상받을 수 있나요?
가능합니다. 다만 인과관계 입증이 핵심입니다. 공사 전 건물 상태를 기록해두지 않으면 “원래 있던 균열”이라고 주장하는 시공사 측 논리에 맞서기 어렵습니다. 지금이라도 현재 상태를 꼼꼼히 촬영하고, 구체적인 피해가 발생하면 공사 시작 시점과 피해 발생 시점을 연결하는 기록을 쌓아두세요. 손해 규모가 크면 감정평가 의뢰도 검토할 수 있습니다.
마치며
규제 이슈는 “나중에 걸리면 그때 처리하자”는 방식으로 접근하면 안 됩니다. 공용부분 무단 점용, 관리비 부가세 누락, 공사 현장 안전관리 — 셋 다 지금 당장 현장에서 확인하고 정리할 수 있는 문제들입니다.
이런 실무 쟁점을 임대차 조항 단계부터 관리 규약 설계까지 체계적으로 정리해두고 싶다면, 크몽에서 《상업용 건물관리 실무노하우 / 계약부터 법정관리까지》를 검색해서 확인하세요. 계약 조항 템플릿부터 분쟁 대응 체크리스트까지 현장에서 실제로 썼던 내용들을 담았습니다.
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본 글은 정보 제공 목적으로 작성되었으며, 특정 매물·지역에 대한 투자 권유가 아닙니다.
법률·세무·계약 관련 사항은 반드시 해당 분야 전문가와 확인하시기 바랍니다.
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