제소전화해 조서를 만들고도 분쟁을 못 막은 건물주 이야기를 들은 게 작년 초였습니다. 조서를 받아서 읽어보니 문제가 바로 보였어요. 명도 조항이 너무 광범위하게 적혀 있어서 오히려 임차인 쪽 변호사가 “강제집행 요건 자체가 불명확하다”고 이의를 제기한 거였거든요. 제소전화해도 조항이 구체적이지 않으면 분쟁을 충분히 줄이지 못할 수 있다는 점을 확인했습니다.
오늘은 계약 실무에서 실제로 자주 나오는 질문들을 중심으로 정리합니다. 기초 개념보다는 “이 상황에서 어떻게 하느냐”에 집중할게요.
Q1. 제소전화해 조서에 넣으면 안 되는 항목이 있나요?
있습니다. 그리고 이게 생각보다 많이 틀려요.
제소전화해는 소 제기 전에 법원에서 화해 조서를 작성해 확정판결과 동일한 집행력을 부여받는 제도입니다. 상가 임대차에서 명도 분쟁을 선제적으로 막는 수단으로 많이 씁니다. 근데 조서에 아무 내용이나 넣는다고 다 효력이 생기는 게 아니에요.
집행 불능이 되는 대표적인 항목 세 가지가 있습니다.
첫째, 조건이 불확정한 명도 조항입니다. “임대차 종료 시 명도한다”는 식으로만 적으면 안 됩니다. “계약 종료일인 2027년 3월 31일에 명도한다”처럼 날짜가 특정돼야 강제집행이 가능해요. 종료 시점이 추상적이면 집행관이 집행 시점을 확인할 수가 없거든요.
둘째, 임대료 연체와 명도를 연동하는 방식인데 연체 사실을 입증하는 절차가 빠진 경우입니다. “3개월 연체 시 즉시 명도”라고만 적어두면, 실제 집행할 때 “3개월 연체가 됐다는 걸 어떻게 증명하냐”는 문제가 생깁니다. 내용증명 발송 → 14일 이상 경과 → 미납 확인 같은 절차를 조서 안에 명시해 둬야 해요.
셋째, 권리금 반환 조항을 화해 조서에 넣는 경우입니다. 권리금은 임대차보호법상 별도의 법적 보호 체계가 작동하는 영역이라, 제소전화해로 처리하면 나중에 효력 다툼이 생길 수 있습니다. 권리금 관련 내용은 별도 특약이나 계약서 조항으로 분리해서 처리하는 게 낫습니다.
Q2. 누수가 생겼는데 수리 비용을 임차인한테 청구할 수 있나요?
이건 “어디서 시작된 누수냐”가 핵심입니다.
원칙부터 말하면, 건물 구조체에서 비롯된 누수(배관, 방수층, 외벽 균열 등)는 임대인 부담이고, 임차인의 과실로 생긴 누수(싱크대 배관 연결 불량, 화장실 배수구 막힘 방치 등)는 임차인 부담입니다. 민법 623조에서 임대인의 수선 의무를 규정하고 있고, 상가건물임대차보호법에서도 이 기준이 기본으로 적용됩니다.
그런데 실무에서는 이 경계가 생각보다 자주 흐릿합니다.
제가 직접 겪은 케이스가 있었는데, 3층 화장실 바닥 방수가 노후화되면서 2층 천장에 누수가 생긴 경우였습니다. 3층 임차인은 “바닥에 물 쏟은 적 없다”고 했고, 2층 임차인은 “천장에서 물이 새서 집기가 망가졌다”고 손해배상을 요구했어요. 방수 노후는 임대인 책임이었는데, 3층 임차인이 배수구 청소를 장기간 안 한 것도 원인 중 하나였거든요. 결국 수리 비용은 임대인이 70%, 3층 임차인이 30%를 분담하는 방식으로 합의했습니다.
이런 상황을 예방하는 가장 현실적인 방법은 계약서 특약에 “배수구·싱크대 연결부 등 임차 공간 내부 시설 유지·청결은 임차인이 책임지며, 미이행으로 인한 손해는 임차인이 부담한다”는 조항을 명시하는 겁니다. 이 조항 하나가 분쟁 수위를 확 낮춰줍니다.
그리고 누수가 발생하면 반드시 사진·영상 촬영부터 하세요. 수리 완료 후에 임차인에게 서면 완료 통보를 남기는 것도 필수입니다. 기록 없는 수리는 나중에 “그때 제대로 고친 거 맞냐”는 말이 나올 빌미가 됩니다.
Q3. 임차인이 계약 기간 중 무단으로 인테리어를 바꿨습니다. 계약 해지 사유가 되나요?
계약서에 뭐라고 적혀 있느냐에 따라 달라집니다.
상가 임대차 계약에서는 대부분 “임대인 동의 없이 구조 변경 및 시설 공사 금지” 조항이 들어갑니다. 이 조항이 있는 상태에서 임차인이 무단으로 내부 구조를 변경했다면, 임대인은 원상 복구를 요구할 수 있고, 이를 거부할 경우 계약 해지 사유로 주장할 수 있습니다.
다만 법원 판단은 “위반의 중대성”을 봅니다. 단순 인테리어 도색이나 조명 교체 수준이면 해지 사유로 인정받기 어렵습니다. 반면 내력벽을 제거하거나 배관 위치를 바꿨다면, 구조 안전이나 원상복구 비용 문제가 생기기 때문에 해지 사유로 주장할 여지가 있습니다. 이건 법적으로 계약 위반 여부와 위반 정도에 따라 판단이 갈리니 변호사 확인은 필수예요.
제가 실무에서 활용하는 방법은 계약서에 “공사 허가 절차”를 구체적으로 적어두는 겁니다. “일정 금액 이상의 공사는 임대인에게 서면 동의를 받아야 하며, 승인 없이 진행한 공사에 대해서는 원상복구 비용 전액을 임차인이 부담한다”는 식으로요. 이 조항이 있으면 분쟁이 생겼을 때 협상력이 완전히 달라집니다.
Q4. 임대료를 올리고 싶은데, 상가임대차보호법 범위 안에서 어디까지 가능한가요?
상가건물임대차보호법 제11조에 따르면 임대료 증액 한도는 직전 임대료의 5%입니다. 계약 갱신 요구권을 행사 중인 임차인에게는 이 상한이 그대로 적용됩니다.(단, 서울시 기준 환산보증금 9억 이상 임차인은 상한없음)
여기서 실무적으로 헷갈리는 지점이 있습니다.
5% 상한은 계약 갱신 시에 적용되는 거고, 신규 계약 체결 시에는 적용되지 않습니다. 기존 임차인이 나가고 새로운 임차인과 계약할 때는 시장가로 협상이 가능합니다.
관리비 조정도 같이 보셔야 합니다. 임대료 인상이 막혀 있으니 관리비를 올려버리는 방식은 분쟁의 빌미가 됩니다. 실비 정산 방식으로 운영하지 않고 관리비를 일방적으로 올리면, 임차인이 관리비 내역 공개를 요구하거나 분쟁조정위원회에 신청할 수 있습니다.
현실적인 임대료 조정 방법은 계약서 작성 단계에서 갱신 시 인상 조건을 미리 협의해 적어두는 겁니다. “재계약 시 직전 임대료의 5% 범위 내에서 양 당사자 협의에 의해 조정 가능” 같은 조항이요. 이게 있으면 갱신 협상할 때 갈등 소지가 줄어듭니다.
Q5. 건물관리를 수리 대응 위주로 해왔는데, 뭐가 문제인가요?
수리만 잘 해주는 건물관리는 시한폭탄입니다.
문제가 터진 뒤에 고치는 방식은 두 가지 손실을 동시에 만듭니다. 하나는 수리 비용이 예방 점검 비용보다 훨씬 크게 나온다는 것, 다른 하나는 임차인이 불편을 겪는 동안 감정이 쌓여서 작은 민원도 큰 분쟁으로 번진다는 겁니다.
제가 5층 근린상가 건물을 맡았을 때 처음에는 민원이 들어올 때마다 수리 업체 부르는 식으로 운영했습니다. 그해 시설 유지비가 예상보다 40% 초과가 났어요. 이듬해부터 분기별 예방 점검표를 만들고, 배관·전기 계통을 주기적으로 확인하는 체계로 바꿨더니 민원 건수가 절반 이하로 줄었습니다. 같은 건물인데 운영 방식만 바꿨는데 결과가 이렇게 달라졌어요.
건물관리를 “문제 해결”로만 보느냐, “자산 운영”으로 보느냐의 차이가 결국 수익성으로 나옵니다. 민원 대응도 마찬가지예요. 빨리 고쳐주는 것보다 기록을 남기면서 고쳐주는 게 훨씬 중요합니다. 서면 통보, 수리 완료 확인서, 비용 분담 근거 — 이 세 가지가 있으면 나중에 분쟁이 생겨도 방어가 됩니다.
이번 주 건물주·임대인이 할 일
제소전화해 조서가 있다면 지금 꺼내서 읽어보세요. 명도 날짜가 특정돼 있는지, 연체 인정 절차가 명시돼 있는지 확인해야 합니다. 2~3년 전에 작성한 거라면 계약 갱신 시 내용을 업데이트하는 것도 방법이에요.
최근 1년 내 수리·민원 처리 이력을 정리하세요. 사진, 수리 완료 확인서, 임차인 통보 내역이 있는지 확인하세요. 없다면 지금부터라도 폴더 하나 만들어서 이력을 남기는 체계를 갖추는 게 낫습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 제소전화해는 꼭 변호사나 법무사를 통해야 하나요? 비용이 얼마나 드나요?
반드시 그럴 필요는 없고, 당사자가 직접 법원에 신청할 수 있습니다. 다만 임차인이 재판에 출석하지 않는 경우 등 다양한 변수를 막기 위해서 계약 시 양측 변호사를 선임하여 한번에 진행하는 것을 추천드립니다. 변호사 선임 비용은 건물 규모와 조서 복잡도에 따라 다르지만 30~80만 원 선이 일반적입니다. 임대인, 임차인 각각 부담하도록 하는게 일반적이지만 계약 시 협의에 따라 한쪽에서 전부 부담하기도 합니다. 나중에 분쟁 비용을 아끼는 거라고 생각하면 투자할 만합니다.
Q. 임차인이 나가면서 원상복구를 안 해줍니다. 보증금에서 공제하면 되나요?
원칙적으로 가능하지만, 반드시 입증 자료가 있어야 합니다. 입주 전 상태 사진, 퇴거 후 상태 사진, 수리 견적서 또는 실제 수리 영수증이 있어야 공제 근거가 됩니다. 이걸 없이 일방적으로 공제하면 임차인이 보증금 반환 소송을 낼 수 있고, 그때 입증 책임이 임대인 쪽에 있습니다. 입주 당일 사진과 특약에 “원상복구 미이행 시 보증금에서 공제 가능” 조항을 반드시 남겨두세요.
Q. 임차인 계약 갱신 요구권 10년이 지났는데, 이제 계약을 안 해줄 수 있나요?
최초 계약일로부터 10년이 지난 임차인에게는 갱신 요구권이 인정되지 않습니다. 임대인은 계약 종료 시점에 갱신을 거절할 수 있습니다. 다만 갱신 거절 의사는 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 서면으로 통보해야 합니다. 이 기간을 놓치면 묵시적 갱신으로 처리될 수 있어요. 날짜 관리가 중요합니다.
마치며
계약 실무에서 사고가 나는 건 대부분 “당연히 알겠지”라고 넘어간 부분에서입니다. 제소전화해도 조서를 받았다고 끝이 아니고, 누수 수리도 고쳐줬다고 끝이 아닙니다. 기록과 서면이 있어야 끝입니다.
임대차 계약 조항별 대응 방법, 분쟁 상황별 체크리스트를 한 번에 정리해 둔 게 있습니다. 크몽에서 《상업용 건물관리 실무노하우 / 계약부터 법정관리까지》를 검색하시면 계약 특약 템플릿부터 민원 처리 기록 양식까지 실무에서 바로 쓸 수 있는 내용을 확인할 수 있어요.
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건물 운영을 체계적으로 정리하고 싶다면?
Building Note에서는 임대차 계약, 시설점검, 공실 대응, 법정점검 이슈를 건물주 관점에서 계속 정리하고 있습니다.
본 글은 정보 제공 목적으로 작성되었으며, 특정 매물·지역에 대한 투자 권유가 아닙니다.
법률·세무·계약 관련 사항은 반드시 해당 분야 전문가와 확인하시기 바랍니다.